2018这些城市成楼市主战场 武汉稳中有涨

2018-01-09 10:32    点击:716

2017年,在“房住不炒”的趋势下,一二线城市房地产市场的调控进一步加强,进入了“四限时代”,即限价、限售、限商、限签,全国商品住宅销售面积和价格增速出现下滑。

一线城市由于供地量减少,楼板价上升等因素,城市住宅类项目经营导向势必由“规模化”转向“利润化”,开始进入“慢周转”市场,而在被调控紧锁的二线城市,曾经的四小龙由于前一轮暴涨透支了房价,市场短期内积聚大量泡沫,限购逐渐加码后回归理性,从2017年1月开始,合肥、苏州开始了降价,厦门、南京则从3月开始出现首次降温后基本稳定。

而在此之外,仍有部分还存在价格洼地,并且在人才引入、产业布局、土地供应、城市规划等方面都在持续发展的二线城市,在2018年这些城市将成为市场新的热点。

武汉:平稳之中的机遇

九省通衢武汉素来以炎热著称,而在2017年,这里的房地产市场火热程度超过了天气,武汉也将成为继2016年楼市四小龙后,新的购房热点二线城市之一。

某大型房企武汉公司的市场人士向界面新闻表示:“武汉楼市2017年分为两个阶段,9月份之前,供应量不足,市场火热,此后,入市项目增多,豪宅市场有所缓解,刚需市场仍然供不应求。”

武汉的确为刚需留了很多机会。

尽管有着很严格的限购政策,但与限购政策相对应的是武汉宽松的落户政策。2017年6月,武汉发布《关于支持百万大学生留汉创业就业的若干政策措施》,11月又进行一次升级,普通高等学校毕业生毕业不满三年便能落户,博士及硕士研究生在武汉就业创业十个工作日便可以落户。

在住房方面,新政中提到 “让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”,近期启动建设“长江青年城”,打造大学毕业生保障性住房的典范样本。

“武汉几个比较代表性的刚需区域,光谷东均价在17000元/平方米,后湖16000元/平方米,四新15000元/平方米,白沙洲12000元/平方米,对于刚需来说,机会仍然很多。”

另外,2017年末武汉还发布《武汉市房票(人才住房券)使用管理办法(试行)》规定,“房票”是对达到相应标准的企业以及各类创新创业人才,政府发放用于租购房屋的补贴凭证,发放标准由各主管部门根据行业管理实际情况另行制定。

非武汉市户籍个人凭“房票”可在武汉市范围内购买首套住房,进一步放宽了对买房的限制。

但值得注意的是,尽管价格并不高,但刚需产品的供应不足,也使得武汉出现了“一房难求”的现象,甚至出现了中介收取“茶水费”的情况。

武汉火热的市场也表现在土拍上。

2017年,全国土地成交金额前十位的城市总计成交15503亿元;规划建筑面积前十位的城市共成交30826万平方米。在土地出让金方面,武汉以1531亿排名全国第四,仅次于北京、南京与杭州,同比增长37%;规划建筑面积方面,武汉以4542万平方米成为榜首,郑州和重庆分列二三位。这一土地出让力度,意味着今后两三年内武汉将有大量新增商品房入市,一定程度上能缓解供需压力。

在房价上,由于执行严格的限价政策,2017年武汉整体房价环比涨跌交替,但上涨和下跌波动幅度均不大,指数变化都在0.5%范围以内,整体市场状况平稳。

“我们下一个预测,一是现在房地产都是靠量,下一步就是靠品质;还有一个趋势是,将来中国会有一批超级城市,人口超过3000万,超级繁荣,这在全世界都是没有的,武汉就是这样的城市。”在去年7月结束收购万达资产包后,融创中国董事长孙宏斌曾赶往武汉,签下了四个项目,其中包括融创的第二总部。

2017年8月26日,泰康保险集团董事长陈东升、小米科技董事长雷军、孙宏斌等企业家在武汉进行项目投资,投资额共计达到1576.7亿元。这些项目多是以泰康集团、小米科技、融创中国、当代集团、卓尔集团、中珈资本等知名武汉大学校友企业投资为主。

“现在对外来购房者开始放宽限制了,再加上九省通衢、GDP每年都在上涨、文化基础、华中最大的城市、光谷的发展,长江主轴、长江新城的规划,武汉的机遇很大,在房地产市场大概会在今后两年释放出来。”武汉市场人士表示。

郑州:大爆发后迎来稳涨

同样位于中部的省会城市郑州,也在过去的两年中经历了楼市大爆发。调控层层加码下,2017年的郑州楼市保持了相对平稳的增长。

2016年是郑州房地产史上最为疯狂的一年,全年共拍出16个“地王”,甚至出现了“三天三地王”的热闹景象。对郑州市房管局统计信息进行梳理发现,房价暴涨开始于2016年7月底,8月郑州市商品住宅销售均价涨至10066元/平方米,这一数字在当年1月还为8655元/平方米,成交套数也较上月增长47.7%。

此后在政府出台一系列调控措施下,郑州市商品住宅销售均价开始持续下滑,但更能反映房地产市场冷暖的二手房市场却并非如此。数据显示,郑州房地产市场从2017年1月开始就进入到了新房、二手房倒挂状态,且价差不断增加。2017年11月,郑州二手住宅成交均价为10387/平方米,而商品住宅销售均价仅为7997元/平方米。

在“限房价、竞地价”的土地拍卖新政下,2017年的郑州土拍市场逐步趋稳。但各大房企抢地热情不减,其中以郑东新区的北龙湖片区最为热门。作为郑东新区的金融中心,北龙湖区域在去年出现了郑州历上最贵地块,仅楼面价就达到36915元/平方米。有市场消息称,拿下该地块的中国金茂将在此建造超过7万元/平方米价格的项目。

另外,恒大、碧桂园、融创等不少“外来房企”也都拿下地块,梦圆北龙湖。据不完全统计,目前全国排名前30强的房企,除龙湖外均已进入郑州市场。

作为拥有近1亿人口的河南省省会,源源不断的人口流入为郑州的房价提供了有力支撑。数据显示,2011-2015年五年间郑州人口净流入为185万,仅比深圳少一万,在全国大中城市中位居第七。

据国家统计局数据显示,截至2016年末,中国城镇化率达到57.35%。河南社科院此前发布的报告中指出,2016年河南常住人口城镇化率为48.5%。某大型房企郑州公司的项目经理认为,郑州作为河南省唯一一个人口净流入城市,在达到全国城镇化率水平之前,还将约有1000万人会“进城”,为郑州带来巨大的住房需求。

此外,一些房地产相关行业也受到了郑州市场暴涨的影响。郑州某广告公司房地产策划人士向界面新闻表示,过去的一年中,郑州市场催生了一批以房地产业务为主的广告公司,“相关的自媒体平台也能感觉多了起来”。

郑州市场的火热似乎也能从开发商身上窥见一斑。上述项目经理向界面新闻透露,不少大型房企进入郑州市场后都会“降标准、降配置”,但由于市场火热,“再差的房子也卖得出去”。

这也导致了“维权”成为郑州市场近两年中另一个关键词。2016年,郑州发生了50余起业主维权活动,拥有600余套联排别墅的某高端住宅项目,曾因质量、绿化等问题出现业主驾驶160余辆豪车集体维权事件。

进入2018年,上述项目经理认为,有人口流入优势、高校人才引进政策落地、米字型高铁枢纽利好等因素的郑州市场,“后劲非常足”。但上述房地产策划人士则表达了隐忧,在他看来,短期内会看好郑州市场,“长期来看的话,郑州必须在教育上有所突破,有更多优质高校才能支撑郑州市场的长效发展”。

海南:调控趋严 市场仍有窗口期

近几年,气候宜居的海南成为了买房人关注的焦点之一,而随着一二线城市遭遇限购、限价等严格的调控政策,海南楼市在2017年初便迎来爆发。

据国家统计局数据,2017年仅一季度海南房屋销售面积同比增长103.8%,销售额同比增长132.2%,成交均价达12639元/平方米,海口、三亚两市轮流占据着全国70个大中城市新建商品住宅价格月环比涨幅第一的位置。

从全年的价格指数来看,“像海口这样的城市,2016年年底时,海口的房价在10000元/平方米左右,而到了2017年房价开始上涨,到现在海口的毛坯房价已经到了16000元/平方米至23000元/平方米的高度了。”海南一位业内人士向界面新闻表示。

实际上,海南房价上涨集中在一季度,迅速升温的市场很快便引来了密集的调控政策,从3月开始,海南省先后出台了20多项楼市政策,涉及了贷款、落户、土地供应、生态保护等多方面内容。

而从销售量上来说,尽管密集的调控使得海南的房价上涨幅度放缓,但截至2017年11月,海南房屋销售额还是达到了2417亿元,同比增长87.2%,房屋销售面积2058万平方米,同比增长57.2%,海南大部分的中西部市县也都出现了翻倍增长。

海南已经成为了买房新热点区域的代表,不过随着生态问题的凸显,未来海南市场也存在变数,买房的难度也将随之增大。

12月23日,中央第四环境保护督察组在向海南省反馈督察意见时表示:“一些市县重经济发展、轻环境保护,热衷于搞‘短平快’的速效政绩工程,财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋、毁了生态。”

在此之前,海南多次已经出台了相关政策,全面禁止围填海,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目,对四个中部生态核心区市县,停止办理新增商品住宅用地审批;其余市县实行年度商品住宅用地计划管理等。

不过,这些政策大多数都是针对中部区域,海南投资的热点在于东部区域,此次环保部的相关言论或许将导致海南出台更为严格的政策,在土地供应、规划等方面都或面临着一定的影响。再加上海南目前也全面实施限购限贷政策,外地无房才能在海南买一套,因此,未来在海南买房的困难将会加大,不过在目前的环境下,海南市场仍旧存在机会。

海南省房地产中介行业协会会长邱廷录此前分析,“海南房地产市场这么一热,很多开发商都在拿地,随着项目开发的进度加快,供应量会逐渐上来,预计到2018年中、年底,海南商品房的供应量会是一个小高潮。价格受供求关系影响会下来,但往下调的幅度不会太大,总的说,价格是一个往上走的态势。”

文章由  http://www.hbfang.com.cn/ 湖北房产网  整理编辑
复制地址打印关闭
分享到:

已经有0条评论  我要评论